La stratégie du fisc est de requalifier l’activité immobilière en activité professionnelle

La position du fisc

Vous êtes un contribuable :

• Qui a un trop grand nombre d’immeubles
• Qui est un peu trop actifs dans l’immobilier

Dès lors, votre activité sort de la « gestion normale d’un patrimoine privé« .

Et les revenus qui en découlent  (Loyers & plus-values immobilières) peuvent être requalifiés en revenus professionnels. 

Et être taxés comme tel au taux marginal de 50% (taux applicable à la tranche de revenus > 40.480 €)*

Et sur lesquels vous devez aussi payer des cotisations sociales.

Flou artistique et interprétation du fisc

Le code des impôts sur les revenus ne définit pas ce qu’est une activité professionnelle.

La requalification éventuelle va dépendre :

–    Du nombre d’opérations immobilières

-De leur fréquence

-et… de l’appréciation du fisc.  Ce qui évidemment pose problème.

A partir de combien d’immeubles possédés :

• Une activité devient elle professionnelle ?
• Risquez-vous un contrôle fiscal ?

Il n’y a malheureusement pas de réponse toute faite à ces questions

Impossible de se cacher

L’administration connaît tout de votre patrimoine immobilier belge et de son historique

Et votre maison à l’étranger ?

Vous êtes obligé de déclarer le revenu réel ou théorique de votre immeuble.

Si vous avez un immeuble à l’étranger, vous avez probablement un compte bancaire à l’étranger également (information qu’il faut renseigner dans sa déclaration fiscale et à la Banque Nationale).

De plus il y a un échange automatique d’information entre les pays. ..

Circonstances et critères pouvant amener à une requalification

A – Le nombre de biens immobiliers

Le nombre d’immeubles entre en ligne de compte mais n’est pas le critère le plus déterminant.

Exemple :

Un riche propriétaire qui loue vingt appartements ne doit pas automatiquement être considéré comme un bailleur professionnel.

Pourquoi ? Car il gère en bon père de famille son patrimoine en décidant de placer une partie de sa fortune  dans l’immobilier.

Un propriétaire moins riche qui donne en location les mêmes vingt appartements pourrait voir son activité immobilière requalifiée en activité professionnelle.

Pourquoi ? Prise de risque plus importante

Car il a investi une grande partie de sa fortune dans l’immobilier

ET il a également contracté plusieurs crédits pour financer ces investissements.

B – Le caractère répétitif des opérations (achats, reventes, …)

Le Fisc regarde les opérations dans la durée et pas seulement l’année où la plus-value a été réalisée.

Exemple :

Vous avez acheté 6 appartements au cours des 10 dernières années et vous en vendez deux cette année en réalisant une plus-value. Il y a un risque de requalification (et donc de taxation de la plus-value) du fait que 8 opérations immobilières ont eu lieu en 10 ans.

C – Personnes qui n’ont pas d’autre activité que la location immobilière

Les personnes qui ont un métier lié de près ou de loin à l’immobilier (entrepreneurs, notaires, agents immobiliers…) sont plus susceptibles d’être contrôlées.

D – La publicité que vous faite

Si vous faites beaucoup de publicité et la manière de la faire (via un site web professionnel par exemple).

E – Emprunts bancaires

Si vous avez contracté beaucoup d’emprunts pour financer l’acquisition de vos immeubles et surtout si le montant emprunté est important par rapport au patrimoine du contribuable.

F – Faire appel a des professionnels

Si vous avez confié la gestion de votre patrimoine immobilier à des professionnels de l’immobilier (des courtiers par exemple)

G – Services complémentaires

Si vous proposez des services complémentaires (entretien, nettoyage), etc.

En résumé, pour qu’il y ai requalification

Votre activité de location doit être organisée de façon professionnelle (notion laissée à l’appréciation du Fisc)

Ainsi, un contrôleur pourra estimer plus rapidement qu’un autre qu’il s’agit d’une activité professionnelle ou un juge pourra se montrer plus clément qu’un autre.

Tout dépendra donc des circonstances et de l’avis du fisc ou du juge.

Bref c’est totalement subjectif

Requalification en Revenus professionnels (50% + Cot.Soc.) ou en Revenus divers (33%) ?

*Revenus divers = Gestion anormale du patrimoine privé

Les critères de requalification sont similaires.

Ce qui fait pencher la balance vers la requalification en revenus professionnels :

« Le contribuable est-il un professionnel de l’immobilier ? »

(Architecte, notaire, entrepreneur, agent immobilier…)

Et qui a donc les connaissances et l’expérience pour mener à bien un projet immobilier.

Si la réponse est OUI, le risque de requalification en revenus professionnels est plus important que pour un citoyen sans expérience immobilière (qui lui risque plutôt la requalification en Revenus Divers)

Encore une fois, cela dépend de l’appréciation du Fisc et surtout de votre contrôleur.

Vous craignez que votre activité de location soit considérée comme une activité professionnelle ?

Ou vous avez un projet immobilier d’envergure par exemple

Logez (une partie) de vos immeubles dans une société

AVANTAGES

• Vos revenus locatifs seront alors taxés aux taux d’imposition plus bas de l’impôt des sociétés 20 % ou 25 % à partir du 1er janvier 2020.
• Tous vos frais (amortissements compris) seront déductibles, ce qui permettra de diminuer votre base imposable, etc.
• Possibilité de planification successorale via une donation des actions de la société – avec d’usufruit – aux enfants

INCONVENIENTS

• Les loyers réels seront taxés (contre le RC si vous louiez le même immeuble à un particulier qui ne l’affecte pas à son activité professionnelle)
• Les plus-values seront taxées (à l’ISOC) si cession de l’immeuble (Plus l’immeuble a été acquit il y a longtemps plus la plus-value sera plus élevée)

(La plus-value étant la différence entre le prix de vente et la valeur comptable du bien)

• Difficulté de sortir des liquidités de la société à un coût fiscal avantageux (salaire, dividendes)

Conclusion

Ce n’est que si vous louez plusieurs biens immobiliers dans le cadre d’une activité professionnelle (vous avez contracté des prêts à cet effet, vous faites appel à des courtiers, etc.) que le fisc pourra requalifier vos revenus immobiliers en revenus professionnels, qui sont plus lourdement taxés (et sur lesquels vous devez aussi payer des cotisations sociales).

Tant que vous louez vos biens immobiliers de façon « normale » dans le cadre d’une gestion ordinaire de votre patrimoine, vous ne courez en principe aucun danger de requalification.